Рейтинг@Mail.ru

Strict Standards: Declaration of p_bookmark::execute() should be compatible with cmsPlugin::execute($event = '', $item = Array) in /var/www/u0051284/data/www/zhk.buninskii.ru/plugins/p_bookmark/plugin.php on line 0

Договор долевого участия в строительстве: основные моменты

20 марта 2014 - DonySuXX

Договор долевого участия в строительстве: продолжаем знакомствоСроки передачи объекта

Один из наиболее значимых для всех сторон долевого строительства вопрос – сроки. Причем главных срока два (хотя договором могут быть предусмотрены и другие, промежуточные периоды). Первый – когда дом будет построен (срок строительства). Второй – когда участник долевого строительства, наконец, станет полноправным хозяином (другими словами – собственником) долгожданных квадратных метров. Напомним, что объект долевого строительства (например, квартира) должен передаваться участнику долевого строительства по акту приема-передачи. Этот акт должен быть подписан сторонами.

Правовыми основаниями для данного положения являются:

·подпункт 2 пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;

·статья 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ;

·сложившаяся судебная практика (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 15 марта 2011 г. № Ф09-14/11-С6).

Если застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта, он обязан, вне зависимости от условий заключенного договора, уплатить неустойку. Ее размер рассчитывается по формуле (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ):

Цена договора * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России)

В расчете используется та ставка рефинансирования, которая была актуальна на день исполнения обязательства.

Обратите внимание: если от срыва сроков пострадал гражданин, а не юридическое лицо, то формула немного видоизменяется:

Цена договора * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России) * 2

Проще говоря, размер неустойки за просрочку удваивается.

Более того, если строительство не может быть завершено в срок, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства и предложить ему изменить условия договора. Произвести эти действия следует не позднее, чем за два месяца до истечения первоначального срока, указанного в договоре долевого строительства (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Цена договора

Следующий важнейший элемент любого договора долевого участия в строительстве – это его цена, а также сроки и порядок уплаты этой цены.

Непосредственно под ценой договора понимается определенная сумма денежных средств, которую участник «долевки» должен уплатить застройщику для строительства объекта.

Обратите внимание: договор участия в долевом строительстве и, например, договор купли-продажи недвижимости (в частности, квартиры) имеют разные как правовую, так и экономическую природу.

На практике встречаются самые разнообразные формулировки цены договора.

Так, например, в договоре можно указать:

·фиксированную стоимость всего объекта строительства;

·стоимость, рассчитанную как произведение фактической площади объекта строительства на цену одного квадратного метра (наиболее распространена такая формула при долевом строительстве многоквартирных домов);

·цену, сформированную по формуле «затраты на строительство объекта плюс…» (например, «затраты на строительство объекта плюс оплата услуг застройщика»).

Обратите внимание: после заключения договора долевого строительства его цена может быть изменена. Но такая возможность должна быть прямо предусмотрена условиями договора. Более того, стороны должны предусмотреть случаи и условия изменения цены договора (п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В настоящее время многие застройщики включают в договор условие о том, что при сдаче жилья в многоквартирном доме должен производиться обмер помещений и, при выявлении дополнительных «метров» (а они, как правило, появляются), такая площадь должна быть полностью оплачена застройщику уже сверх оговоренной цены. Это дает возможность застройщику извлекать дополнительную прибыль – известны случаи, когда неожиданно материализовавшиеся метры превышали «базовый» размер жилья (т.е. «счастливому» приобретателю приходилось переплачивать более чем в два раза).

Обратите внимание: на практике известны и «недомеры», когда сданные застройщиком площади были меньше, чем те, которые были оговорены в договоре. И даже в случае выявления такого рода шельмовства, представители застройщика зачастую отказываются выплачивать разницу (аргументируя это, в том числе, тем, что про «недомеры» в договоре долевого участия ничего не сказано).

Отсюда вывод: при заключении договора с застройщиком участнику долевого строительства имеет смысл оговорить все аспекты, связанные с возможным изменением построенной площади. А при принятии жилья у застройщика рекомендуем взять с собой специалиста, который, при необходимости, смог бы произвести независимые замеры.

При наличии неустранимых разногласий участник долевого строительства может смело обращаться в суд – эта инстанция обычно весьма благосклонно относится к проблемам дольщиков (см., например, Кассационное определение Белгородского областного суда от 26 января 2012 г. по делу № 33-274).

Деньги участник долевого строительства должен уплатить в порядке, который установлен договором. Среди возможных вариантов:

·единовременная уплата всей суммы;

·уплата в течение определенных периодов (например, ежегодно или ежемесячно).

Причем если уплата денежных средств производится единовременно, просрочка платежа допускается на срок, не превышающий двух месяцев. При нарушении участником долевого строительства этого условия застройщик может разорвать договор в одностороннем порядке. Такое право ему дает пункт 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Если же оплата производится в виде систематических платежей, то, помимо уже указанного основания для одностороннего расторжения договора, у застройщика появляется еще одна причина для применения аналогичных санкций: договор долевого строительства может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке, если участник просрочил внесение очередного платежа по договору более трех раз за год (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В любом случае, если участником долевого строительства был нарушен срок внесения платежа, ему придется уплатить неустойку, которая рассчитывается по следующей формуле:

Сумма просроченного платежа * Количество дней просрочки * 1/300 ставки рефинансирования (устанавливается Банком России)

В статье освещены основные моменты по срокам исполнения договора (срокам сдачи объекта строительства) застройщиком, а также по назначению цены договора и уплаты участником долевого строительства.

Мы планируем и дальше продолжить цикл статей о договоре долевого участия в строительстве, где разбираются наиболее важные элементы такого рода юридического соглашения. Не пропустите!

Резюме:

1. В договоре долевого участия в строительстве должно быть предусмотрено два основных срока. Это срок постройки самого объекта и срок передачи объекта участнику долевого строительства.
2. За нарушение сроков постройки объектов застройщик обязан выплатить значительную неустойку. Причем ее размер удваивается, если участник долевого строительства – физическое лицо.
3. При приемке жилья участники долевого жилья часто сталкиваются с проблемами, связанными с изменениями площади, оговоренной в договоре: «добавлением» лишних квадратных метров и, напротив, «недомером» помещений. При осуществлении приема квартир и другого имущества рекомендуем воспользоваться помощью независимого специалиста.
4. Погашение цены договора участником долевого строительства может осуществляться как единовременно, так и в несколько платежей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно или ежегодно, в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве.
5. За нарушение сроков оплаты цены договора участник долевого строительства также несет ответственность. При значительной просрочке, застройщик может, в том числе, расторгнуть договор долевого участия в строительстве как таковой. Но чаще всего к нарушителю применяется такая мера, как взыскание неустойки.


Источник Консультант Пульс

Похожие статьи:

СтатьиЗастройщикам могут запретить брать более 10% с дольщиков

СтатьиКак составить претензию (часть 1)

СтатьиДолевое строительство отменять не будут

Теги: дду
Рейтинг: 0 Голосов: 0 1461 просмотр
Комментарии (0)